Hipotecas: moratorias legales y convencionales

Como sabéis, una de las medidas que aprobó el Gobierno con la crisis del COVID-19, fue la posibilidad de solicitar una moratoria de la hipoteca o de los préstamos personales por un periodo de 3 meses, siempre y cuando se cumplieran unos requisitos, asociados a la pérdida de ingresos por la declaración del estado de alarma. Junto a esa moratoria legal, las entidades bancarias han acordado proponer a sus clientes la posibilidad de realizar moratorias convencionales, es decir, por acuerdo entre las partes, independientes de la moratoria legal o consecutivas a la misma si se esta última se ha aplicado.

En primer lugar, hablando de las moratorias legales (las que se aprobaron por Real Decreto), hay que estar muy atento para aportar la documentación que se exigía, si no se aportó nada o parte de ella y se firmó una declaración responsable sustitutiva. Si estamos en ese caso, hay que aportar dicha documentación en el plazo de un mes desde que acaba el estado de alarma, ya que en caso contrario el cliente tendría que pagar las cuotas que no se pasaron a cobro, así como una previsible indemnización de daños y perjuicios. Por ello, recomiendo ponerse en contacto con la entidad bancaria para que te indique los documentos que aún falta por aportar y en todo caso, una vez aportados o si ya se han aportado, una comunicación escrita de que toda la documentación solicitada ha sido entregada.

En cuanto a las moratorias convencionales que están ofreciendo las entidades bancarias, aunque entre ellas tienen similitudes, ya que parte de acuerdos generales adoptados en conjunto, no todas son iguales, por lo que habrá que estar muy atento a algunos detalles para saber si su adopción puede ser algo beneficioso para el consumidor o no. Lo que sí parece común en todas las propuestas es ofrecer un nuevo aplazamiento de 12 meses (9 meses si previamente se concedió la moratoria legal) en los préstamos hipotecarios, o de 6 meses (3 meses si se concedió la moratoria legal) en los préstamos personales, durante el cual el consumidor sólo pagará intereses, no pasándose al cobro la parte de capital. Esta fórmula puede ser interesante para el prestatario, pero hay que informarse bien de las condiciones que ofrece cada banco. También es común solicitar, para la concesión de dichas moratorias convencionales, que se haya sufrido una caída en los ingresos de los prestatarios, aunque con criterios más flexibles que los que se aprobó por el Gobierno.

Las entidades bancarias están enviando comunicaciones en las que expresan que el plazo para solicitar dichas moratorias convencionales termina el 29 de junio, si bien parece ser que dicho plazo se ha ampliado en base a un acuerdo de la Autoridad Bancaria Europea. Además, en algunas de dichas comunicaciones, especialmente a aquellos clientes a los que se les ha concedido previamente la moratoria legal hipotecaria, se indica que, si el cliente no comunica expresamente no querer acogerse a dicha moratoria convencional, antes de esa fecha de 29 de junio, se aplicará de manera automática. 

Para decidir si acogerse o no a dichas moratorias convencionales, además de tener en cuenta el propio alivio que supondrá pagar durante unos meses una cuota inferior, aconsejo informarse de varias cuestiones:

1- El aplazamiento en el pago del capital de las cuotas va acompañado de un aumento equivalente en el pago de los intereses equivalente al de los plazos en que se suspende el pago del capital. Es decir, si pagas 200 euros de interés mensual como parte de tu cuota y aplazas el préstamo 9 meses más, supone un aumento en el coste del préstamo de 9×200, es decir, 1800 euros. La cuestión clave es saber la fórmula mediante la cual el banco te va a hacer devolver las cuotas del principal aplazadas durante esos nueve meses o los que sean, más el aumento del coste de los intereses según hemos mencionado. Puede ser al final del préstamo, o bien cargando en las cuotas posteriores a la moratoria el capital aplazado y los intereses suplementarios u otras fórmulas alternativas. Para saberlo, el usuario debería pedirle a la entidad bancaria información clara al respecto y especialmente como quedaría el nuevo cuadro de amortización del préstamo. 

2- También queda a criterio de cada entidad bancaria la manera de instrumentalizar la moratoria, bien con un nuevo acuerdo o con una modificación del existente y queda a criterio de cada entidad también si hay que elevarlo a escritura pública o no, y si en ese caso quien paga los gastos de dicha escritura. En algunas ocasiones la entidad comunica expresamente al cliente que no hay que elevarlo a escritura pública, en otras que el consumidor no tiene que pagar los gastos de la misma, en otros que se pagan conforme a ley o bien no lo dice claramente. Esta es una cuestión importante, porque si el usuario tiene que hacer frente a todos o parte de los gastos de la escritura, como notaria, registro o impuestos que pueda conllevar la misma, el alivio que puede suponer pagar una cuota inferior, por un lado, puede quedarse en menos beneficioso si hay que hacer frente a dichos gastos. Hay que decir también que el Decreto que aprobó el Gobierno, aprobando la moratoria legal, establecía que la misma tenía que instrumentalizarse a través de escritura pública y que todos los gastos corrían a cargo de las entidades bancarias. Sin embargo, las entidades bancarias no están formalizando, hasta el momento, dichas escrituras, quizás esperando a la formalización de las moratorias convencionales, que se unirían a las aprobadas legalmente. Por último, hay que tener en cuenta que, si al final se realiza una novación total o en parte del préstamo original, de alguna manera se refuerza el consentimiento respecto a las cláusulas que ya estaban insertas en el mismo, lo que podría ocasionar dificultades para recurrir en el futuro posibles cláusulas abusivas que pudiera contener.

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Se reanudan o reinician los plazos procesales y administrativos a partir del 1 y 4 de junio

Muy atentos para reclamar despidos y ciertos actos administrativos

El pasado 23 de mayo 2020 se publicó en el BOE la Resolución de 20 de mayo 2020, del Congreso de los Diputados, en el que además de autorizarse una nueva prórroga del estado de alarma, se aprobó el alzamiento de la suspensión de plazos procesales, plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones, que computarán nuevamente con efectos desde el 4 de junio de 2020. A su vez, también establece la reanudación de los plazos administrativos a partir del 1 de junio de 2020, o su reinicio, si así se hubiera previsto en una norma con rango de ley aprobada durante la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas. Hay que recordar que durante el estado de alarma no se suspendieron todos los procedimientos administrativos y judiciales, pero los que no se suspendieron fueron la excepción.

Aunque con cierta confusión, respecto a en qué casos se reinicia y en cuáles se reanuda y también en cuanto al solapamiento con otros plazos establecidos a lo largo del estado de alarma, que podrían hacer pensar que algunos procedimientos empiezan a contarse a partir del 31 de mayo o incluso el día posterior a la finalización del estado de alarma (en principio el 8 de junio), lo cierto es que la ciudadanía tiene que estar muy atenta para que no se le pasen los plazos para reclamar, bien en los juzgados, bien a nivel administrativo, determinaciones actuaciones en defensa de sus derechos.

En este sentido hay que estar especialmente atentos ante plazos para reclamar especialmente cortos, como es en el caso de las impugnaciones de los despidos que se han producido en los días anteriores o posteriores al primer estado de alarma decretado el 14 de marzo, que está sometido a un plazo de caducidad de veinte días, teniendo que presentar, además, previamente, papeleta de conciliación ante el Servicio de Mediación correspondiente. Hay que tener en cuenta que, si esos despidos se realizaron sin cumplir los requisitos legales, algo que ha ocurrido con bastante frecuencia durante el estado de alarma, se podría tener derecho la readmisión o a indemnizaciones por un importe de 33 días por año trabajado o su parte proporcional, al que se le unirían otros conceptos impagados como sueldo, extras o vacaciones, además de intereses.

También deberán estar atenta la ciudadanía para reclamar en el ámbito administrativo resoluciones dictadas por la Administración, especialmente las sancionadoras o desfavorables a los intereses de los administrados, en los que se establecen con bastante frecuencia un plazo para recurrir de un mes.

En definitiva, todo aquel que quiera poner en marcha algún tipo de procedimiento judicial, recurrir un despido o cualquier otra medida en el ámbito laboral o recurrir una actuación administrativa, tiene que estar muy atento para que no le pase el plazo, ya que entonces perderá la oportunidad de recibir una indemnización o poder defender sus derechos de una manera adecuada.

Además, todo aquel que estaba esperando a que se reabriera la normalidad en los juzgados o en la administración para interponer algún tipo de reclamación, tiene que tener presente que se empezará a reanudar con mayor impulso a partir de las próximas fechas, en base a los planes de desescalada que se están aprobando, por lo que es bueno momento para empezar a preparar las pertinentes acciones judiciales o administrativas.

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