Hipotecas: moratorias legales y convencionales

Como sabéis, una de las medidas que aprobó el Gobierno con la crisis del COVID-19, fue la posibilidad de solicitar una moratoria de la hipoteca o de los préstamos personales por un periodo de 3 meses, siempre y cuando se cumplieran unos requisitos, asociados a la pérdida de ingresos por la declaración del estado de alarma. Junto a esa moratoria legal, las entidades bancarias han acordado proponer a sus clientes la posibilidad de realizar moratorias convencionales, es decir, por acuerdo entre las partes, independientes de la moratoria legal o consecutivas a la misma si se esta última se ha aplicado.

En primer lugar, hablando de las moratorias legales (las que se aprobaron por Real Decreto), hay que estar muy atento para aportar la documentación que se exigía, si no se aportó nada o parte de ella y se firmó una declaración responsable sustitutiva. Si estamos en ese caso, hay que aportar dicha documentación en el plazo de un mes desde que acaba el estado de alarma, ya que en caso contrario el cliente tendría que pagar las cuotas que no se pasaron a cobro, así como una previsible indemnización de daños y perjuicios. Por ello, recomiendo ponerse en contacto con la entidad bancaria para que te indique los documentos que aún falta por aportar y en todo caso, una vez aportados o si ya se han aportado, una comunicación escrita de que toda la documentación solicitada ha sido entregada.

En cuanto a las moratorias convencionales que están ofreciendo las entidades bancarias, aunque entre ellas tienen similitudes, ya que parte de acuerdos generales adoptados en conjunto, no todas son iguales, por lo que habrá que estar muy atento a algunos detalles para saber si su adopción puede ser algo beneficioso para el consumidor o no. Lo que sí parece común en todas las propuestas es ofrecer un nuevo aplazamiento de 12 meses (9 meses si previamente se concedió la moratoria legal) en los préstamos hipotecarios, o de 6 meses (3 meses si se concedió la moratoria legal) en los préstamos personales, durante el cual el consumidor sólo pagará intereses, no pasándose al cobro la parte de capital. Esta fórmula puede ser interesante para el prestatario, pero hay que informarse bien de las condiciones que ofrece cada banco. También es común solicitar, para la concesión de dichas moratorias convencionales, que se haya sufrido una caída en los ingresos de los prestatarios, aunque con criterios más flexibles que los que se aprobó por el Gobierno.

Las entidades bancarias están enviando comunicaciones en las que expresan que el plazo para solicitar dichas moratorias convencionales termina el 29 de junio, si bien parece ser que dicho plazo se ha ampliado en base a un acuerdo de la Autoridad Bancaria Europea. Además, en algunas de dichas comunicaciones, especialmente a aquellos clientes a los que se les ha concedido previamente la moratoria legal hipotecaria, se indica que, si el cliente no comunica expresamente no querer acogerse a dicha moratoria convencional, antes de esa fecha de 29 de junio, se aplicará de manera automática. 

Para decidir si acogerse o no a dichas moratorias convencionales, además de tener en cuenta el propio alivio que supondrá pagar durante unos meses una cuota inferior, aconsejo informarse de varias cuestiones:

1- El aplazamiento en el pago del capital de las cuotas va acompañado de un aumento equivalente en el pago de los intereses equivalente al de los plazos en que se suspende el pago del capital. Es decir, si pagas 200 euros de interés mensual como parte de tu cuota y aplazas el préstamo 9 meses más, supone un aumento en el coste del préstamo de 9×200, es decir, 1800 euros. La cuestión clave es saber la fórmula mediante la cual el banco te va a hacer devolver las cuotas del principal aplazadas durante esos nueve meses o los que sean, más el aumento del coste de los intereses según hemos mencionado. Puede ser al final del préstamo, o bien cargando en las cuotas posteriores a la moratoria el capital aplazado y los intereses suplementarios u otras fórmulas alternativas. Para saberlo, el usuario debería pedirle a la entidad bancaria información clara al respecto y especialmente como quedaría el nuevo cuadro de amortización del préstamo. 

2- También queda a criterio de cada entidad bancaria la manera de instrumentalizar la moratoria, bien con un nuevo acuerdo o con una modificación del existente y queda a criterio de cada entidad también si hay que elevarlo a escritura pública o no, y si en ese caso quien paga los gastos de dicha escritura. En algunas ocasiones la entidad comunica expresamente al cliente que no hay que elevarlo a escritura pública, en otras que el consumidor no tiene que pagar los gastos de la misma, en otros que se pagan conforme a ley o bien no lo dice claramente. Esta es una cuestión importante, porque si el usuario tiene que hacer frente a todos o parte de los gastos de la escritura, como notaria, registro o impuestos que pueda conllevar la misma, el alivio que puede suponer pagar una cuota inferior, por un lado, puede quedarse en menos beneficioso si hay que hacer frente a dichos gastos. Hay que decir también que el Decreto que aprobó el Gobierno, aprobando la moratoria legal, establecía que la misma tenía que instrumentalizarse a través de escritura pública y que todos los gastos corrían a cargo de las entidades bancarias. Sin embargo, las entidades bancarias no están formalizando, hasta el momento, dichas escrituras, quizás esperando a la formalización de las moratorias convencionales, que se unirían a las aprobadas legalmente. Por último, hay que tener en cuenta que, si al final se realiza una novación total o en parte del préstamo original, de alguna manera se refuerza el consentimiento respecto a las cláusulas que ya estaban insertas en el mismo, lo que podría ocasionar dificultades para recurrir en el futuro posibles cláusulas abusivas que pudiera contener.

En todo caso, si quieres recibir algún tipo de asesoramiento o que te gestionemos tu moratoria con total garantía, puedes ponerte en contacto con nuestro despacho:

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