Nuevas medidas para aplazar el pago en arrendamientos de local de negocio

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, aprobó una serie de medidas dirigidas a aplazar o fraccionar el pago de determinados alquileres de vivienda, tal y como escribimos con detalle en el siguiente artículo: https://enriquelopezabogados.com/2020/04/05/nuevas-medidas-dirigidas-a-los-inquilinos-ante-la-crisis-del-covid-19/

Ahora, a través del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE el 22 de abril, se establecen una serie de medidas en el mismo sentido respecto al alquiler de locales comerciales cuyos arrendatarios son pymes y autónomos especialmente afectados por el estado de alarma provocado por el COVID-19.

Hasta ahora, ante la falta de regulación, arrendadores y arrendatarios han optado por acuerdos privados, para reducir o fraccionar las rentas, echado mano de construcciones jurisprudenciales o doctrinales como la cláusula “rebus sic stantibus”, vinculada a la aparición de una causa de fuerza mayor, imprevisible e inesperada, que motiva una dificultad sobrevenida a la hora de afrontar los pagos o incluso se han propuesto por parte de los arrendatarios suspensiones totales de pago de la renta por un incumplimiento objetivo no culposo de la obligación del arrendador de poner a disposición del arrendatario su local para su uso comercial.

Pues bien, a partir del 22 de abril, se arbitra una nueva fórmula de negociación entre arrendador y arrendatario de locales de negocio, tendentes a aliviar el pago inmediata de la renta del alquiler. Lo fórmula se parece, pero no es igual, que la establecida para los arrendamientos de vivienda. Eso sí, como en el caso de los arrendamientos de vivienda, la nueva regulación diferencia entre arrendadores que sean empresas o grandes tenedores de vivienda y el resto.

En el caso de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, una moratoria, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria consistirá  en la moratoria en el pago de la renta , que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Es decir, que si se aplaza el pago de una mensualidad, por ejemplo, de 600 euros, tendríamos que devolverla a partir del mes siguiente fraccionando dicha cantidad entre 24 (los meses correspondientes a dos años). Ahora bien, entiendo que se puede pactar entre las partes cualquier otra forma de fraccionamiento en el pago.

En el caso de que el arrendador fuera una persona física, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Ahora bien, como en el caso de los arrendamientos de vivienda, el arrendador no está obligado a aceptar la propuesta del arrendatario. En este caso, también aplicable en el caso de arrendadores del primer grupo, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En el caso de que se utilice para este fin, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. Es decir, poniendo el mismo ejemplo que en el caso anterior, si el importe de la fianza hubiera sido de 500 euros, esta puede ser utilizada por el arrendador para cobrarse la renta del mes siguiente a la solicitud de la moratoria, si bien el arrendatario tiene la obligación de devolver la misma en el plazo máximo del año posterior.

¿Qué arrendatarios pueden beneficiarse de esta medida?

No todos las pymes o autónomos pueden beneficiarse de estas medidas, sino sólo aquellos cuya actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo o cuando  se produzca una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

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