Nuevas medidas dirigidas a los inquilinos ante la crisis del COVID-19

Entre las medidas tomadas por el Gobierno durante la crisis provocada por la pandemia del coronavirus, se encuentran las referentes a los alquileres de vivienda, aprobadas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes y complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Las políticas de vivienda están integradas en el Ministerio de trasportes, movilidad y agenda urbana

Lo primero que hay que matizar es que las medidas se refieren a algunos, que no todos, los alquileres de vivienda. Por tanto, quedarían fuera de estas medidas el resto de alquileres de vivienda que no cumplan los requisitos establecidos en el Real Decreto y todos los alquileres que no sean de vivienda habitual, como pueden ser los de local de negocio. Para estos otros supuestos, no recogidos por la nueva normativa, si se quiere plantear algún tipo de modificación, aunque sea temporal, en las condiciones del alquiler, tendríamos que echar mano de construcciones jurisprudenciales como la cláusula “rebus sic stantibus”, vinculada a la aparición de una causa de fuerza mayor, imprevisible e inesperada, que motiva una dificultad sobrevenida a la hora de afrontar los pagos.

Pues bien, para poder acceder a las ventajas que detallaremos seguidamente es necesario encontrarse en una situación de vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, lo que significará la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

1) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos

2) No alcanzar el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Esa cantidad a día de hoy es de 1.613,52 euros. No obstante, esa cantidad es mayor para determinadas unidades familiares, que tienen hijos a cargo, con personas mayores de 65 años, discapacidad, dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar actividad laboral, parálisis cerebral o enfermedad mental.

3) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Hay que matizar que a los efectos previstos en este Real Decreto se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda

Por lo tanto, para poder acceder a los beneficios que el Decreto ha establecido para determinados inquilinos, es necesario cumplir todos y cada uno de los requisitos apuntados y que además la situación de vulnerabilidad sea consecuencia de la crisis del COVID-19. No entrarían como beneficiarios, esto es importante resaltarlo, los que ya pudieran estar en una situación de vulnerabilidad o dificultad económica previa al decreto de alarma, que en su caso, podrían acceder a otro tipo de ayudas públicas. También habrá que ver, caso por caso, que se entiende por “otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos” para encuadrarse como supuesto susceptible de acogerse a los beneficios aprobados.

Por otro lado, tampoco podrán acceder a los beneficios los arrendatarios o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella, cuando sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Aunque se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Una vez delimitado el ámbito subjetivo de la normativa, hay que decir que los beneficios que se establecen para los inquilinos son tres: primero, la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional; segundo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual; tercero, el más inminente, la moratoria de la deuda arrendataria, diferenciando muy claramente entre los arrendadores que sean grandes tenedores de vivienda y el resto.

Tribunal de Justicia de Castilla-La Mancha

Respecto a los desahucios, una vez que se reanuden los procedimientos judiciales, se podrá solicitar la suspensión extraordinaria de los lanzamientos cuando el inquilino pueda acreditar documentalmente que tiene una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis del coronavirus que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. En este caso, el Letrado de la Administración de Justicia, comunicará a los servicios sociales competentes esa circunstancia, iniciándose una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales que se estimen oportunas, por el tiempo estrictamente necesario y por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Es decir, el plazo máximo en el que concurriría esta regulación especial respecto a los lanzamientos concluiría el 1 de octubre de este mismo año 2020. En todo caso hay que decir que ya está regulada, en la actual normativa procedimental, la notificación a los servicios sociales por si procediera su actuación, cuando se fija fecha para el lanzamiento de inquilinos en un procedimiento de desahucio, aunque ello no implica habitualmente la suspensión de los mismos.

Por otro lado, hay que especificar que el hecho de que se paralicen los desahucios para estos casos concretos, no supone que no se pueda demandar al inquilino para proceder al desahucio y para reclamar las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas, ni tampoco que el arrendador no pueda notificar fehacientemente al arrendatario la falta de pago de una o más rentas, lo que le impediría enervar posteriormente el mismo para impedir el lanzamiento. Lo que ocurriría es que se paralizaría el lanzamiento (y parece ser que la vista si no se ha celebrado), hasta que los servicios sociales tomen las medidas efectivas. Por último, el inquilino demandando tampoco evitaría la condena en costas, salvo que fuera beneficiario de justicia gratuita.

Por otro lado, se establece también que en el caso de que se establezca la suspensión extraordinaria del lanzamiento y  afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Para poder cumplir con la previsible paralización de desahucios y la atención de los casos por los servicios sociales, el Gobierno prevé, en los arts. 11 a 15 del Real Decreto, un reforzamiento en los planes públicos de vivienda, algo que habrá que ver en la práctica si se produce y de qué manera.

El segundo beneficio que este Real Decreto establece para los inquilinos, es la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que terminen su plazo de duración, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. En este caso, si así lo solicita el arrendatario, se producirá dicha prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo de seis meses, teniendo que ser aceptada por el arrendador, si bien se pueden establecer, por acuerdo entre las dos partes, otros términos o condiciones del contrato. Hay que decir que, respecto a este beneficio para el inquilino, parece que no se exige que sea vulnerable en los términos establecidos por el Real Decreto.

La prórroga de los alquileres evitaría poner en alquiler de nuevo el piso

Por último, la tercera medida establecida en favor de los inquilinos y sin duda la que más repercusión pública ha tenido, es la que se refiere a la moratoria en el pago de las rentas de alquiler, estableciéndose dos mecanismos bastante distintos, según hablemos de arrendadores que sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda o en el caso del resto de arrendadores.

Cuando el arrendador sea una empresa (incluyendo los alquileres sociales que derivaron de un procedimiento de desahucio hipotecario) o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1. .500 m2, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. Es muy importante aquí atender al plazo de un mes, ya que pasado el mismo ya no se podrá pedir una moratoria al arrendador. Es decir, el último día para solicitarla sería el 1 de mayo 2020 (aunque es festivo, y eso podría generar el debate de si se amplía un día más).

Ahora bien, si arrendador y arrendatario no llegan a un acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Hay que decir que el acuerdo dejaría de tener efecto si el arrendatario accede a un programa de ayudas transitorias de financiación para pagar el alquiler. En todo caso, todo este tipo de acuerdos, que por voluntad de las partes podría afectar de manera temporal a otras circunstancias del contrato, conviene mucho concretarlos y plasmarlos de manera clara y precisa por escrito, con el objeto de evitar futuras controversias entre las partes.

En el caso de arrendadores que sean personas físicas y no sean considerados grandes tenedores, el procedimiento establecido a favor del arrendatario y requiere la realización de aún más gestiones y trámites que en el anterior supuesto.

En este caso, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (como hemos dicho hasta el 1 de mayo 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Hasta ahí, el procedimiento es muy parecido al establecido con los arrendadores que sean empresas, entidades o grandes tenedores. Pero a partir de ahí, es diferente, porque el arrendador puede rechazar cualquier tipo de acuerdo sin que se derive ninguna consecuencia para él, al contrario que pasaba con el otro tipo de arrendadores. En todo caso, tanto si hay un acuerdo entre arrendador y arrendatario, como en el caso de que no lo haya, el arrendatario vulnerable puede acudir a una línea específica de avales de las entidades financieras, de carácter finalista, para hacer frente a los gastos de vivienda, por un plazo de hasta catorce años, con total cobertura del Estado, según se determina en el Real Decreto. Por otro lado, para hacer frente a la devolución de dichos avales, se aprobará un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito y con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa. A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria.

En definitiva, un complejo sistema que requiere, primero, un intento de acuerdo con el arrendador, que en todo caso éste puede rechazar, así como un sistema de financiación de las rentas y gastos del alquiler, que supone acudir primero a las entidades bancarias para la concesión de un préstamo y luego la solicitud de ayudas públicas ante la Comunidad Autónoma para devolver dichos préstamos.

Covid-19

En todo caso, además, para poder acceder a cualquiera de las moratorias establecidas, es necesario acreditar las circunstancias para ser considerado arrendatario en situación de vulnerabilidad, lo que implica presentarle al arrendador los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3) Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

4) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

5) En su caso, Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

6) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

7) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

No obstante, afortunadamente la ley establece que si el solicitante de la moratoria no puede aportar toda esta ingente documentación podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Por último, como cláusula de cierre, se establece que la aplicación indebida por la persona arrendantaria de estas moratorias, podría dar lugar a la exigencia de responsabilidad por daños y perjuicios y otras que se pudieran derivar.

En conclusión, se establece un complejo sistema que requerirá un adecuado asesoramiento, tanto de los inquilinos como de los arrendadores, negociaciones, elaboración de escritos y recopilación de la documentación necesaria, así como, en su caso, la realización de gestiones ante entidades financieras, administraciones públicas y tribunales de justicia.

Desde nuestro bufete hemos puesto en marcha un servicio de asesoramiento jurídico y de gestión on line para toda aquella persona que lo necesite. Primera consulta gratuita

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